부동산 거래에서 미등기 전매는 등기를 하지 않고 매도하는 방식으로, 투자 목적으로 단기 매매를 하는 경우 종종 발생합니다. 그러나 미등기 전매는 부동산 실거래 신고 의무를 위반할 가능성이 크며, 적발될 경우 양도소득세, 부가가치세, 가산세, 형사처벌까지 받을 수 있습니다. 미등기 전매는 전형적인 부동산 투기수법 중 하나로 법적으로 금지되어 있지만 빈번하게 이루어지고 있어서 문제가 되고 있습니다. 매수한 부동산을 본인 명의로 등기하지 않고 다른 사람에게 파는 행위를 말하는데 이를 통해 세금 납부를 회피하고 시세차익을 얻는 방식입니다. 이는 부동산 시장의 안정성을 해치고 실수요자들에게 피해를 주기때문에 해결방안이 필요합니다. 이번글에서 미등기전매의 위험성과 세금부담에 대해 알려드리겠습니다.
1. 미등기 전매란?
미등기 전매란 부동산을 매수한 후, 본인의 명의로 등기를 하지 않고 제3자에게 되파는 행위를 말합니다. 매도자가 잔금을 받은 후 60일 이내에 소유권이전 등기를 해야 함에도 이를 하지 않은 상태에서 다른 사람에게 되파는 행위를 말합니다.
보통 분양권 거래시 많이 이루어지며 중간차익을 남기고 넘기는 방식입니다. 물론 이렇게 하면 취득세,양도세등 각종 세금을 피할 수 있고 단기매매이기 때문에 양도소득세율도 낮습니다. 그렇지만 불법행위이며 적발될 경우 형사처벌대상이 됩니다. 또한 주택법 개정으로 2020년 8월 이후부터는 전매행위 위반자에 대한 입주 자격 제한 조치도 시행되고 있습니다.
미등기 전매가 발생하는 사례
- 분양권. 입주권 거래 – 아파트 또는 토지 분양을 받은 후 등기 이전 없이 양도
- 토지나 주택 계약 후 전매 – 계약금만 지급한 후 소유권 등기 없이 매도
- 재건축·재개발 조합원 지위 양도 – 조합원 입주권을 사전에 매도
미등기 전매는 투자자 입장에서 빠르게 차익을 실현할 수 있는 방법이지만, 법적으로 문제가 될 가능성이 큽니다.
2. 미등기 전매 시 세금 부담
양도소득세 (미등기 양도세율 70%)
미등기 전매는 양도소득세가 일반 거래보다 훨씬 높게 부과됩니다.
일반적인 양도소득세율 (보유 기간에 따라 차등 적용)
- 1년 미만: 45%
- 1년 이상 2년 미만: 35%
- 2년 이상: 6~45% (누진세율)
미등기 전매 시 양도소득세율
- 70% 단일 세율 적용 (거래 금액과 무관)
- 기본 공제(250만 원) 없음
부가가치세 (부가세 10%)
미등기 전매는 부가세 납부 대상이 될 수 있습니다. 사업적인 형태로 반복적인 미등기 전매를 한 경우, 국세청에서 부동산 매매업자로 간주하고 부가세를 부과할 수 있습니다.
가산세 및 신고 불이행 페널티
- 신고 불성실 가산세: 미신고 시 납부세액의 20% 추가 부과
- 납부 지연 가산세: 미납 시 연 10.95% 이자 부과
3. 미등기 전매의 법적 위험성과 벌금
미등기전매세금회피가 근절되지 않는 이유는 일단 적발이 쉽지 않습니다. 당사자들끼리 은밀하게 이루어지며 증거확보가 어렵고 수사기관의 인력부족등으로 단속 사각지대에 놓여있기 때문입니다. 또한 처벌 수위가 낮은 편이라는 점도 있습니다. 실제로 실형 선고 비율이 낮고 벌금 액수도 적어 경감심이 부족하다는 의견이 많습니다. 일부지역에서는 암암리에 이루어지기도 합니다. 예를 들어 떴다방 업체들이 매수자를 알선해 주고 수수료를 받거나 중개사들이 부추기는 경우도 있습니다. 실거주 목적으로 청약당첨기회를 얻은 사람들만 손해를 보게 됩니다. 집값 상승을 부추기고 실수요자들의 내 집마련기회를 잃어버리게 되는 점에서 사회적 비난이 있습니다. 정부차원에서 강력한 대책마련이 필요합니다.
부동산실명법 위반
- 부동산은 반드시 실명의 등기를 해야 함
- 미등기 전매 적발 시 거래 금액의 30% 과징금 부과
- 명의신탁으로 판단될 경우 부당이득 전액 몰수
형사 처벌 (징역 또는 벌금)
- 부동산 실명법 위반: 5년 이하 징역 또는 2억 원 이하 벌금
- 조세포탈죄: 3년 이하 징역 또는 부당 이득의 3배 벌금
4. 미등기 전매를 피하는 방법
- 실명 거래 원칙 준수 – 부동산 거래 시 반드시 본인 명의로 등기 후 양도
- 정식 계약 및 세금 신고 – 부동산을 매도할 때 정식 매매계약서를 작성하고 실거래가 신고 필수
- 조세 회피 목적 거래 금지 – 반복적인 미등기 전매는 국세청 조사 대상이 될 수 있음
결론
미등기 전매는 단기 차익을 얻기 위한 투자 방법으로 활용되지만, 높은 세금 부담과 법적 위험이 따릅니다. 양도소득세 70%, 부가세 10%, 가산세 등 경제적 불이익이 크며 부동산실명법 위반, 조세포탈죄로 형사 처벌까지 받을 수 있습니다.
부동산 거래는 반드시 정식으로 등기하고 신고하는 것이 원칙이며, 미등기 전매를 통해 단기 이익을 추구하는 것은 리스크가 매우 크므로 피하는 것이 좋습니다. 모두 안전한 투자하시기 바랍니다.